Défiscalisation immobilière : payer moins d’impôts grâce à l’immobilier

La France connaît un important déficit du logement que la construction de programmes publics peine à combler. Pour encourager l’investissement privé, le gouvernement instaure des dispositifs fiscaux incitatifs.

L’impôt pèse sur le budget des ménages, surtout la fiscalité locative. L’immobilier est l’un des principaux leviers d’optimisation fiscale pour les particuliers.

L’investissement locatif représente une opportunité de réduire son imposition à condition de choisir le bon dispositif selon son profil et ses objectifs. Pour vous aider à y voir plus clair, SEDELKA vous révèle les coulisses de la défiscalisation immobilière.

Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?

La défiscalisation immobilière est l’un des avantages d’investir dans l’immobilier.

Le concept

L’État encourage certains investissements immobiliers au moyen d’avantages fiscaux. Ses objectifs sont multiples :

• Soutenir la construction ;
• Rénover le parc immobilier existant notamment en améliorant la performance énergétique ;
• Augmenter le nombre de logements disponibles à la location pour les Français aux revenus modestes ;
• Revitaliser certains territoires.

La défiscalisation immobilière revêt différentes formes :

• Réduction d’impôt ;
• Déduction fiscale ;
• Amortissement ;
• Création de déficits fonciers.

Qui peut en bénéficier ?

La première règle pour défiscaliser est d’être soumis à l’impôt sur le revenu.

Les profils les plus concernés sont :

• Les contribuables fortement imposés ;
• Les investisseurs souhaitant générer des revenus complémentaires sans devoir les reverser à l’État via l’impôt ;
• Les épargnants cherchant à préparer leur retraite tout en diversifiant leur patrimoine.

Selon les dispositifs, les conditions d’accessibilité varient :

• Plafond de ressources ;
• Engagement de location ;
• Type de bien (neuf, ancien, meublé, collectif) ;
• Situation géographique.

Quels en sont les avantages ?

Profiter de la défiscalisation immobilière présente de nombreux intérêts :

• Réduction directe du montant de l’impôt sur le revenu ;
• Constitution d’un patrimoine immobilier ;
• Génération de revenus locatifs ;
• Préparation de la retraite et de la transmission ;
• Protection contre l’inflation (les prix de l’immobilier suivent) ;
• Diversification du patrimoine.

Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière

La loi Jeanbrun

La loi Jeanbrun fait l’actualité de l’immobilier neuf en 2026. Elle prend la relève de la loi Pinel qui a pris fin en 2024. Elle concerne les logements collectifs loués nus essentiellement dans le neuf. Ainsi, elle vous permet d’investir avantageusement dans un programme de promotion immobilière, en VEFA ou pas. Elle est également applicable aux logements anciens dont le montant des travaux de rénovation représente au moins 30 % du coût total de l’opération.

Le dispositif permet d’amortir le prix d’achat du bien en déduction des revenus locatifs. Pour cela, le propriétaire doit louer son appartement a minima 9 ans en respectant les conditions de plafonds de loyer et de ressources du locataire de catégorie intermédiaire, sociale ou très sociale.

Le statut LMNP

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s’applique à la location meublée. Pour en profiter, les revenus doivent être inférieurs à 23 000 € et inférieurs à la totalité des autres revenus du foyer. Ils sont imposables au réel ou au régime micro-BIC (abattement de 50 %).

Au réel, le propriétaire peut amortir son bien, ce qui lui permet de neutraliser l’imposition sur les loyers pendant des années.

Bon à savoir : depuis la fin du dispositif Censi-Bouvard (résidences de services), les résidences gérées avec un bail commercial (senior, étudiante, tourisme) sont également soumises au régime LMNP.

Le déficit foncier

Le mécanisme du déficit foncier concerne tous les revenus locatifs, même s’ils n’entrent dans aucun dispositif. On parle de déficit foncier lorsque les charges d’un logement nu (travaux, gestion, assurances, intérêts d’emprunts, taxe foncière) sont supérieures aux revenus locatifs.

Il s’impute aux autres revenus fonciers, puis au revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d’emprunt. Si le revenu global est inférieur à 10 700 €, le delta est reportable pendant 6 ans. La part dépassant les 10 700 € provenant des intérêts du crédit immobilier est déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.

Les dispositifs réservés à l’immobilier ancien

Si le marché immobilier a besoin de logements neufs, la rénovation du parc immobilier existant n’en est pas moins importante.

La loi Denormandie concerne les logements anciens à rénover dans des zones ciblées. Les travaux réalisés, supérieurs à 25 % du coût de l’opération, ouvrent droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix global. Le montant des loyers et le niveau des ressources des locataires sont plafonnés pour un engagement de 6,9 ou 12 ans.

La loi Malraux concerne les immeubles anciens avec de lourds travaux situés dans des secteurs historiques protégés. L’avantage fiscal est basé sur le montant des travaux qui sont encadrés par les architectes des Bâtiments de France.

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